Договор аренды помещения под ресторан. Важные нюансы

Периодически мы сталкиваемся с договорами аренды помещений для ресторанов, составленными с явными ошибками со стороны арендатора. При составлении, собственники явно не знали, на что обращать внимание и какие необходимо предусмотреть формулировки, чтобы не было проблем в будущем.

Большинство сетевых ресторанных компаний имеют в своём штате опытных и сильных юристов, поэтому их договора аренды составлены грамотно и чаще всего в пользу арендатора. А вот начинающие рестораторы не обладают необходимым опытом и знаниями, и для них наши советы могут быть полезны.

Собственники помещений иногда вносят такую возможность со своей стороны в договоры, с обязательным оповещением арендатора за 60 или даже 30 дней. Бывает этот пункт зеркальным, когда он прописан, как возможность, для обеих сторон.

Хотим предостеречь арендаторов помещений под ресторан или кафе от подобной глупости. Почему глупости? Да потому что вы вкладываете большие деньги в открытие, зачастую оплачивая неотделимые улучшения помещения без компенсации со стороны арендодателя. Конечно, вам требуется время на возврат инвестиций. В текущих реалиях окупаемость может составлять 3-4 года (сильно зависит от размера инвестиций, концепции и места расположения). Да, бывают удачные концепции в хорошем месте окупаются за год или два. Поэтому давайте возьмём что-то среднее. Допустим вы окупились за 2,5 года. Так вам надо ещё и заработать, чтобы с учётом времени возврата инвестиций прибыль составляла не менее 25% годовых. Иначе нет смысла вкладываться в ресторанный бизнес, проще в банк деньги отнести. 

Пока вы отбиваете вложенные инвестиции, ставки аренды на рынке недвижимости растут, ибо хороших локаций не становится сильно много, а инфляция двигается навстречу прогрессу. И в голове собственника помещения зреет мысль, а не провести ли ротацию, поменять текущего арендатора на нового, но уже за совсем другие деньги.

Пример 1: допустим индексация по договору не может превышать 5%, инфляция составляет 8% в год, рост ставок аренды ещё допустим 10% в год, итого на круг 18%, из которых по договору арендодатель может с вас получить только 5% дополнительно. Значит он теряет по 13% каждый год. И кстати, это ответ на вопрос почему надо обязательно прописывать уровень индексации в договоре…

Так вот, если вы допустили возможность внесения арендодателем в договор пункта по досрочном расторжении с оповещением с его стороны, то спустя всего каких-нибудь 3 года, вы вынуждены будете согласиться на повышение ставки аренды в 2 раза, если не хотите, чтобы вас выкинули из помещения. А вы только-только успели окупиться и начать получать прибыль. 

Пример 2: вам попался очень капризный собственник помещения. И ваша концепция ему не нравится, вы лично ему не нравитесь, сестра мужа решила открыть ресторан для себя, дети подросли – хотят стать рестораторами, надоело предприятие питания в его помещении, хочет что-то более тихое и спокойное. Мало ли какие могут быть в голове арендодателя мысли. И при наличии пункта о досрочном расторжении с его стороны, вы, узнав что вам больше не рады за 60 или даже 30 дней, начинаете судорожно искать деньги на переезд и место, куда перевезти своё детище…

При этом платить аренду и коммуналку надо вовремя и использовать помещение по назначению, дабы не давать повода арендодателю вас выселить уже на вполне адекватных основаниях.

Подведём итог: если даже помещение очень хорошее и локация супер проходная, но арендодатель настаивает на пункте о досрочном расторжении со своей стороны, по любым причинам кроме неплатежей и непрофильных действий, откажитесь от этого помещения, и не жалейте.

А вот со стороны арендатора досрочное расторжение договора лучше внести. Вдруг ваш бизнес не пойдёт и что же при этом, сидеть в убытках и ждать окончания договора?

Да, собственник помещения может сказать, что досрочное расторжение справедливее сделать зеркальным, но здесь аргумент очень простой – вы рискуете потерять большие деньги, вложенные в качестве инвестиций в его помещение, а арендодатель рискует только кассовым разрывом в поступлениях, пока будет искать нового арендатора и снова давать ему каникулы на ремонт. Но часть кассового разрыва, относящуюся к поиску нового арендатора, можно избежать оповещением за 60 или даже 90 дней со стороны арендатора. А вот каникулы, конечно, придётся новому арендатору давать, но это всего 2-3 месяца, несоразмерная потеря по сравнению с вашими инвестициями.

Здесь хотелось бы отметить не только очевидность самого понятия – долгосрочной аренды, ведь чем больше срок аренды, тем больше шансов на не только возврат инвестиций, но и на длительность заработка в последующем. Но срок договора влияет на такую немаловажную вещь, как алкогольная лицензия. Да, она нужна не всем, фаст-фуд, пекарня, кулинария, столовая могут обойтись без неё, но ресторану и большинству концепций кафе без алкоголя не видать от 30% до 50% выручки. Если вы хотите торговать крепким алкоголем, а не только пивом, нужно подписываться минимум на 5 лет. И сразу оформлять лицензию на 5 лет, чтобы долгое время о ней не думать. 

Вам очень понравился собственник помещения, и вы польстились на его заверения, что сможете спокойно после окончания текущего договора на 3 года переподписать его без всяких проблем, мол дольше 3-х лёт в текущих реалиях подписываться опасно, мало ли что дальше будет. И подписались на 3 года! Да ещё и преференциальное право продления договора арендатору не прописали. А через 3 года хлабысь и привет! Новый арендатор.

Рекомендуем регистрацию договора аренды для получения алкогольной лицензии возложить на собственника помещения. По нашему опыту из 5 случаев отказа в регистрации все 5 были на стороне арендодателя - не соответствие плана БТИ или какие-то ещё сложности. Если арендодателю откажут в регистрации договора, ему же быстрее и понятнее все возникшие несоответствия устранить, чем вам бегать за ним и объяснять, почему пришёл отказ.

Договор аренды помещения под предприятие питания – документ важный и сложный, он определяет правила взаимодействия арендатора и арендодателя на много лет вперёд. И не надо думать, что с хорошим опытным юристом ваш договор будет конфетой. Как говорится, доверяй, но проверяй. Никто больше вас не заинтересован в надёжности этого документа и вашем спокойствии.